+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Налоговый учет когда после срока аренды основное средство возвращается арендодателю

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества. Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

В современной коммерческой практике обеспечение деятельности имуществом, которое взято в аренду, получило самое широкое распространение. Действительно, получение дорогостоящих объектов во временное пользование на возмездной основе а именно так можно в общих чертах трактовать и аренду и лизинг, если не вдаваться в уточняющие их различия подробности , способно оказать весьма благоприятное воздействие на финансово-производственные показатели и результаты деятельности организации.

Как арендатору учесть улучшения

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества.

Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия. Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств?

Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье. По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды п.

Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором п.

Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток обеспечительный взнос носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку.

После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной. Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды. Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т.

Таким образом, с умма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты аванса по договору. Например, организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на один год с Согласно условиям договора арендатор до Данная сумма будет зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения.

Необходимо учитывать, что при перечислении обеспечительного платежа арендатора ожидают определенные налоговые последствия. При передаче арендодателем имущества арендатору право собственности на это имущество к арендатору не переходит, следовательно, такая передача имущества арендодателем и возврат его арендатором не является реализацией п. Соответственно, при получении и возврате арендованного имущества каких-либо последствий в налоговом учете арендатора не возникает.

Сумма перечисленного обеспечительного платежа, засчитываемого в счет будущей арендной платы, по сути, является предоплатой авансом. Следовательно, при перечислении обеспечительного платежа при применении метода начисления расход в налоговом учете не признается п.

Так, при использовании кассового метода при УСН оплата является одним из условий для признания расхода. При этом оплатой признается прекращение встречного обязательства арендатора перед арендодателем по арендной плате п.

На дату перечисления обеспечительного платежа встречного обязательства арендодателя перед арендатором нет. Поэтому при перечислении обеспечительного платежа при кассовом методе расход в налоговом учете также не возникает. В соответствии с п.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предположим, что объект аренды оценен в 1 млн руб. В бухгалтерском учете будут отражены следующие проводки табл. Принят на забалансовый учет полученный в аренду объект — помещение производственного назначения. При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы. Таким образом, сумма обеспечительного платежа, перечисленная арендатором, не признается его расходом и отражается в составе дебиторской задолженности.

Только при наступлении заключительного отчетного периода арендатор может произвести зачет этого обеспечительного платежа в счет оплаты услуг по аренде имущества за последний месяц. При этом дебиторская задолженность арендодателя погашается. Под улучшением арендуемого имущества понимают изменение качественных характеристик и, как правило, изменение стоимости объекта аренды. Капитальные вложения в форме улучшений нужно отличать от затрат арендатора на поддержание арендованного имущества в рабочем состоянии.

Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, что именно произвел арендатор — ремонт основных средств или улучшения арендованного имущества. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества как текущий, так и капитальный не относится к работам по его улучшению. Улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению.

Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание восстановление имущества в рабочем состоянии ст. Данный вывод применим для целей как бухгалтерского учета, так и налогообложения п. Все улучшения арендованного имущества подразделяются на два вида — отделимые и неотделимые ст.

В зависимости от этого и определяется их собственник. По общему правилу отделимые улучшения принадлежат арендатору. Но в договоре может быть предусмотрено, что они переходят в собственность арендодателя п. Собственником неотделимых улучшений, как правило, признается арендодатель за исключением частной ситуации, когда арендодатель не соглашается и не принимает произведенных улучшений. Согласие собственника можно не получать, если арендатор производит отделимые улучшения п.

Согласие собственника на неотделимые улучшения надо получать обязательно. Это объясняется тем, что произведенные арендатором неотделимые улучшения в арендованное имущество являются собственностью арендодателя, которые ему в какой-то момент времени придется передать.

Для правильного исчисления и уплаты налога на прибыль необходимо знать стоимость и срок полезного использования отделимых улучшений.

Если затраты на отделимые улучшения не превышают 40 руб. Если затраты на создание улучшений превышают 40 руб. Налог на имущество с отделимых улучшений, которые арендатор включил в состав основных средств, платить не придется, поскольку эти улучшения относятся к движимому имуществу подп. Разумеется, в том случае, если эти товары работы, услуги , имущественные права планируется использовать для операций, облагаемых НДС.

Если по окончании срока аренды арендодатель выразит согласие оставить себе произведенные отделимые улучшения и возместит их стоимость, то для арендатора это будет являться обычной реализацией, облагаемой НДС подп.

Налоговая база по реализации может быть определена как на основе остаточной стоимости основного средства, так и в оценке, согласованной сторонами сделки, — арендодателем и арендатором. В январе г.

Сумма затрат на установку системы с учетом стоимости ее приобретения составила руб. В договоре аренды отделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Компьютерная система видеонаблюдения относится ко второй амортизационной группе срок полезного использования от двух до трех лет в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы утверждена Постановлением Правительства РФ от Был установлен срок полезного использования 25 месяцев.

Начиная с февраля г. По окончании договора аренды систему видеонаблюдения необходимо демонтировать. Затраты на демонтаж отделимого улучшения можно учесть при расчете налога на прибыль, если указанный объект использовался в деятельности организации, направленной на получение дохода п. Как видим, при отсутствии компенсации со стороны арендодателя отделимые улучшения учитываются в составе собственного имущества арендатора. В этом случае при постановке на баланс приобретении или создании отделимых улучшений как отдельного объекта имущества его стоимость:.

Изменим условия примера 1 и будем считать, что в договоре аренды сторонами изначально предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать арендатору стоимость установки системы видеонаблюдения отделимых улучшений сразу по окончании работ. Включить полученный объект в состав основных средств арендатора в данном случае нельзя, поскольку рассматриваемый актив система видеонаблюдения по условиям договора заведомо является собственностью арендодателя п.

Таким образом, налоговый учет отделимых улучшений зависит от следующих факторов:. По общему правилу стоимость неотделимых улучшений, которые произвел арендатор, должна быть ему возмещена арендодателем после окончания срока договора аренды п. Однако в договоре аренды могут быть предусмотрены и иные правила, в частности, изменен порядок возмещения таких расходов например, они могут засчитываться в счет арендных платежей.

Кроме того, договором может быть установлено, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается вовсе. В связи с этим право на амортизацию принадлежит тому, кто несет бремя расходов на такие улучшения абз. В ситуации, когда затраты понес арендатор и они арендодателем не возмещаются, амортизацию начисляет арендатор имущества письмо Минфина России от Если затраты оплатил возместил арендодатель, то он и амортизирует неотделимые улучшения.

При этом амортизировать можно и неотделимые улучшения того имущества, которое арендовано у физического лица письмо ФНС России от В этой ситуации работы по улучшению арендованного имущества проводятся для арендодателя и передаются ему на день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений.

Затраты на создание неотделимых улучшений стоимость приобретенных материалов, выполненных подрядных работ, оказанных услуг арендатор может учесть в расходах при исчислении налога на прибыль при условии их соответствия требованиям п.

Иными словами, расходы нужно признавать одновременно с доходами. Таким образом, если в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему предусмотрено, что арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений, то включать их в состав собственного имущества арендатору не следует. На дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в бухгалтерском учете формируются следующие записи:.

Также арендатор обязан начислить НДС, поскольку при передаче арендодателю неотделимых улучшений происходит реализация результата работ письма Минфина России от При этом неважно, каким образом арендатор осуществлял улучшение имущества — своими силами или с привлечением для этого подрядчиков.

По нашему мнению, передачу неотделимых улучшений, стоимость которых возмещается арендодателем, можно рассматривать как реализацию прочего имущества, поскольку капитальные вложения являются амортизируемым имуществом для арендодателя, но не для арендатора абз.

Следовательно, доходы от реализации прочего имущества организация вправе уменьшить на цену его создания подп. Неотделимые улучшения все равно придется передать арендодателю, но сделать это можно будет на день возврата арендодателю арендованного имущества. При этом необходимо помнить, что неотделимые улучшения — это отдельный объект основных средств, его первоначальная стоимость равна стоимости работ по созданию неотделимых улучшений, и эту стоимость можно учесть в расходах через амортизацию.

Неотделимые улучшения амортизируются организацией-арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств п. Здесь возможны следующие варианты решения. Если неотделимое улучшение поименовано в Классификации основных средств например, система вентиляции, пожарная сигнализация , то по нему можно установить срок полезного использования в пределах амортизационной группы, к которой оно относится.

Если неотделимое улучшение не поименовано в Классификации основных средств, арендатору надо руководствоваться не п.

Перезаключаем договор аренды: как учесть улучшения?

Рассмотрим, как ведется учет аренды основных средств у арендатора и арендодателя, и какие при этом составляются проводки. Аренда основных средств — представление имущества за плату во временное пользование или владение. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить его арендатору за плату во временное пользование для предпринимательской деятельности. Также рекомендуется открывать инвентарные карточки на арендованное имущество.

Бухгалтерский учет текущей аренды основных средств в кредитных организациях

Теперь посмотрим, как бухгалтерам организаций-арендаторов отражать в бухучете улучшения и как их учитывать при налогообложении. Сразу скажем, что с учетом отделимых улучшений передвижных перегородок, кондиционеров, съемной аппаратуры системы видеонаблюдения никаких проблем нет. Входной НДС по отделимому улучшению вы принимаете к вычету разумеется, при выполнении всех других условий: вы плательщик НДС, у вас есть счет-фактура по расходам :. Поскольку, как мы уже рассказывали в предыдущей статье, произведенные вами неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, то их в какой-то момент придется ему передать. Обратите внимание, когда вы будете приобретать товары, материалы, работы, услуги для создания неотделимых улучшений, проследите, чтобы в первичных документах был указан адрес помещения, которое вы арендуете. Тогда вы без проблем сможете объяснить и арендодателю, и налоговикам, из каких затрат сформировалась стоимость неотделимых улучшений.

Не секрет, что договоры аренды зданий, других капитальных сооружений их отдельных частей , заключенные на 3 года и более , подлежат обязательному нотариальному удостоверению ч. Но многие предприятия, не желая связываться с этими процедурами, обходят требования ГКУ стороной: заключают договор сроком до 3 лет , а дальше своевременно продлевают договорные отношения с арендодателем. Предприятие воспользовалось первым способом, т. После чего и возник вопрос: как быть с улучшениями, произведенными арендатором?

Предприятие в году получило в операционную аренду помещение.

Вопрос: Как отразить в бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованное имущество, если неотделимые улучшения произведены без согласия собственника? Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Учет аренды основных средств (проводки)

В письме от На наш взгляд, попытка не увенчалась успехом. В комментируемом письме Минфин России рассмотрел следующую ситуацию. Арендатор с согласия собственника произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения. Стоимость улучшений арендодатель не возмещает.

.

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

.

Отделять или не отделять — вот в чем вопрос

.

После демонтажа улучшения не могут использоваться из-за нарушения технических характеристик. По окончании срока договора аренды арендатор должен ликвидацию основного средства, принадлежащего арендатору. В результате данные бухгалтерского и налогового учета.

Аренда и лизинг основных средств

.

.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.